千亿之后 正荣失速

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1000亿后,郑荣陷入停滞状态

北京商报网

在成功登陆香港证券交易所后,正荣房地产去年进入了1000亿住房公司的行列,这是一件好事。然而,以前没有风景的正荣房地产最近一直不太令人满意。自7月下旬以来的十几个交易日内,正荣房地产的股价在10个交易日内下跌,股价几乎接近公司上市以来的最低点。

据外界分析,正荣房地产刚刚完成配售2.44亿股,完成融资11.99亿港元。近期股价波动之间存在一定的相关性。不过,目前股价疲软表明投资者担心正荣的表现。虽然目前正在进入1000亿门槛的正荣正试图通过减少规模,扩大融资和组织结构调整来寻求降低杠杆率和提高质量。然而,在今年上半年,公司表现出明显的减缓销售业绩和新增加值两个重要指标的趋势,这无疑给未来业绩增长前景蒙上阴影。

股价波动背后

自7月下旬以来的十几个交易日内,正荣房地产的股价在10个交易日内下跌。这也是自正荣上市以来罕见的股价下跌。截至8月6日收盘,正荣的股价已跌至4.41港元,接近上市以来的最低点。

就此而言,相信股价的波动可能与7月底完成正荣房地产股份的完成有关。根据7月30日的公告,正荣以每股495港元的价格成功配售了2.44亿股股票,融资额为11.99亿港元。配股股份在扩张后约占已发行股本的5.6%。郑荣表示,他希望在有机会出现时,将认购项目的所得款项净额用作未来可能的投资及一般营运基金。

但另一家机构房地产分析师表示,总体而言,股价扩张的影响和波动性通常是短暂的。股价持续下跌表明资本市场对该股的信心明显不足。换句话说,业绩增长不够好,导致股价疲软。

统计显示,2019年上半年,正荣房地产完成销售586亿元,虽然达到历史最高水平,但增长速度是历史最低水平。销售额从2018年上半年的581亿元人民币仅增加了5亿元,增长率几乎可以忽略不计。 2018年上半年,正荣的合同销售额同比增长170%。根据目前的销售情况,正荣仅在2019年达到了销售目标的45.08%,完成年度任务的压力不小。

今年上半年,郑荣的表现几乎没有亮点,这比之前的业绩涨幅更为明显。

根据数据,正荣的房地产大规模扩张始于2014年。根据数据机构克里的数据,正荣的综合增长率在2014年至2016年连续三年超过35%,排名前30位。规模扩大,郑荣的业绩开始翻番。 2014年至2017年,正荣的房地产合同销售额分别为169亿元,306亿元,490亿元和701.5亿元。

2018年,正荣房地产合同销售额达到人民币1,080亿元,同比增长54%。合同销售面积为644万平方米,同比增长70%。在为期一年的上市期间,正荣完成了1000亿元人民币。

与之前企业业绩的快速提升相比,2019年上半年的销售业绩明显黯淡。

据一位研究人员介绍,从过去的经验来看,为了上市,住房公司需要做大规模的,包括占用土地和加快销售。当然,过去的销售数据相对较高,现在目标已达到较慢的速度。愿意不仅被理解。与此同时,许多公司都在倡导今年的速度控制。从本质上讲,它也是为了防止房地产质量问题。这也值得肯定。减速将巩固项目的投资能力。此外,近期市场情况确实相对较弱。

关于企业增长率急剧下降,正荣房地产表示,经过1000亿的规模,公司进入了一个高质量的发展时期,强调规模,利润和杠杆之间的平衡,追求高品质的发展,而不是追求绝对速度。

据了解,正荣将每三年设定一个新的发展目标,从2013年到2015年为扩展期,2016年到2018年为升级期。在“新三年战略”中,年的新三年期将定为“高质量发展期”。今年,正荣以客户为导向,将专注于不断提高产品实力和服务实力,实现企业。更高质量的发展。

与此同时,一位熟悉正荣的人士透露,尽管上半年业绩表现平平,但下半年是公司推动的焦点。预计今年,正荣仍有机会完成年初设定的1300亿元的销售目标。

“超过销售增长的下滑,市场可能会担心正荣上半年土地市场的低迷。”市场观察员分析说,土地储备是公司的未来,土地征用规模必须导致资本。敏感的市场。

《2019年1-7月新增货值排行榜》由亿汉智库发布,正荣房地产的新价值为582.2亿元。 2018年的数据为1309.9亿元。

上述人士指出,一般而言,公司的土地收购与销售水平正相关,业绩将不可避免地影响企业在土地市场的表现。从新价值的角度来看,它显示了公司在上半年积极降低杠杆率的意图,从而显示出保守的土地收购策略。目前,当前市场销售不好,资金没有恢复到理想状态,企业占用土地的压力自然更大。

需要优化的债务结构

从业绩和土地储备来看,正荣似乎正在积极承包。

对此,外界分析,在影响1000亿之前,正荣扩张速度很快,甚至可以说是推进了公司的一些财务资源,特别是在当前销售市场低迷的情况下,企业需要确保目前财务安全。

在正荣国有化初期,公司的年度土地收购金额几乎等于公司的年销售额。但是,过去几年的收入不足以支持正荣快速周转所需的资金水平。公司债务也在上升。

数据显示,2014年至2016年,正荣的企业负债分别为41.855亿元,532.11元和777.69亿元。到2017年,负债总额为941.97亿元。

根据正荣房地产2018年半年度报告,截至2018年上半年,公司负债总额为1068.96亿元,其中短期负债超过2600亿元。

事实上,正荣房地产也在努力改善公司的债务状况。截至2018年,正荣房地产的净负债比率从2017年的183.2%下降至2018年的74%,已低于行业平均债务水平。

但值得注意的是,正荣房地产的经营现金流连续两年为负。 2016年为-2.664亿元; 2017年为-423.9亿元。一般来说,这与公司债务的成本有关。

有人认为,虽然债务总体水平有了很大提高,但正荣的融资成本却很高,对企业利润产生了重大影响。企业的首要任务是改善债务结构,用低成本债务取代高成本债务,并调整债务结构的安全性。

事实上,郑荣前副总裁兼首席财务官陈伟健在绩效会议上表示,为了提高盈利能力,希望2019年的融资成本在2017年降至7.3%或更低。/p>

开源和节流通常是公司确保资金安全的有效手段。除了减少征地外,郑荣还在今年上半年加快了融资速度。

正荣房地产表示,公司上半年继续优化债务结构,发行多笔长期美元债务,增加长期债务比例,减少短期债务比例,均衡长期短期和短期负债,并控制短期债务规模和减少现金流量压力。此外,公司的大部分销售还款集中在下半年,当时流动性将大幅增加,整个利润结转将主要发生在下半年。公司将积极提高资金周转效率和销售回报率,确保公司下半年的现金流量。热情。

如何在数千亿之后解决问题

对于正荣来说,如何适应成为一个1000亿的住房公司也是正荣面临的一个新课题。

“没有规模,就没有行业地位。没有行业地位,很难吸引高质量的资源和优秀的人才。“正荣房地产董事长黄祥志分析了千亿规模对企业的重要性。

然而,数百亿之后的麻烦必然会一个接一个地出现。原有100亿规模的管理结构模型已不再适合当前企业的发展要求。

在Zhengrong的新三年计划中,“高质量”元素之一包括组织升级。在组织结构调整中,郑荣在2019年提出了“优秀的总部和强大的区域”原则。一方面,它继续完善体制和制度,增加了培育数百亿区域的授权。另一方面,在总部一级。功能的整合。

对于这一轮调整,正荣房地产表示,目的是将重点放在总部职能部门,下放到业务部门,并赋予地区当局权力,以确保高效的决策和战斗能力。

在京总部,正荣集团将房地产业项目和成本函数合并为工程成本中心,建立了客户价值中心和综合管理中心。在强势地区,正荣房地产将生产生产,成本,设计和营销生产线。线路权限合理地分散到区域平台,并根据区域公司的成熟度进行差异化授权,鼓励区域公司刺激数十亿的规模。

正荣房地产表示,此举将打开总部,地区和项目的运营数据,实施标准化数据管理。在这方面,宜居研究院的财务评论员颜跃进表示,正荣房地产的重组是一个明显的分散化。此举将重振公司资源,增强其灵活性,并帮助塑造公司更好的发展。

对于下一步的发展,黄先智说,做出准确的投资仍然至关重要。

根据正荣房地产2018年年报,郑荣70%的土地储存位于一线和二线城市。正荣将继续专注于一线和二线城市,强大的三线城市将是机会主义选择。目前,正荣已成立专门的团队,研究城市轮转及相关城市数据分析和最终决策研究。以供参考。

值得注意的是,2019年,郑蓉提出了国有化的“1 + 6 + X战略”,并将原来的单核心城市升级为城市群,重点是“核心城市+大都市区+强三线”。在城市群中。它发布了“强化地区,深化城市”的强烈信号。

据分析,正荣已进入该市,需求相对稳定,抗风险能力强。 “获得土地取决于大的情况,看到人口流入和城市工业和其他方面。但我宁愿错过机会,也不会做出错误的决定。”黄先智说。

业内人士指出,已进入1000亿元人民币的郑蓉已经开始做出调整。尝试通过减少规模,扩大融资和组织重组来降低杠杆率并提高质量。但是,有必要注意保持公司规模,速度,利润和负债之间的平衡。企业不宜过分追求“质量”并导致发展档位。为确保实现年度目标,稳定股价和恢复投资者信心无疑是当务之急。