融资全面收紧开发商“凉凉”,杠杆扩张之路面临终结

房地产开发商将手中的钱不可持续。

7月12日,国家发展和改革委员会官方网站发出通知,题为“关于房地产企业外债申请登记有关要求的通知”(改革和改革办公室外商投资[2019] 778号)加强对住房企业发行境外债务的限制新增融资只能用于取代一年内到期的长期境外债务。与此同时,有必要登记债务规模和期限。

在此之前,有关部门加强了对银行贷款,信托融资等渠道的限制,加强了对房企的融资渠道。从那时起,房地产融资渠道很少,开发商将面临最严峻的融资环境。

国家发展和改革委员会的文件实际上反映了宏观审慎的原则。整个宏观层面正在降低杠杆率。海外债务有国内担保方。监管部门对各类住房企业的国内融资进行了限制。这一次,它只是更详细和使用。监管的财务水平。“金融监管机构向第一财务部门表示。

海外融资非法在境外融资

海外债务一度是房地产企业发展贷款后最重要的低成本融资渠道。无论是在香港上市还是在A股上市的房地产企业,都通过这种方式获得大量资金。

但是,根据国家发展和改革委员会的最新通知,这个渠道的空间将大大缩小。首先,房地产公司发行外债只能用于替代明年到期的中长期离岸债务。二,房地产企业应在外债登记申请材料中注明外债的详细情况,包括债务规模,时限,委员会的登记情况,并提交《企业发行外债真实性承诺函》。第三,房地产公司在发行外债时应加强信息披露。在招股说明书等文件中,有必要澄清资金的使用情况。第四,房地产企业应考虑汇率,利率,货币和公司资产负债结构等因素,制定出口债务总体计划,精心选择融资工具,灵活运用货币互换,利率互换,远期外汇交易,期权,对于期间等金融产品,合理持有外汇头寸,国内母公司的外债和境外分支机构的外债,人民币的外债和外币,短期外债和中长期外债,国内债务和外债合理比例,有效防范外债风险。

中原地产首席分析师张大伟表示,房地产公司最近面临多重控制和资金紧缩。在加强信任监管的预期下,海外债务也开始受到严密监管。预计未来将大幅收紧大规模融资。国家发改委的法令将对融资渠道较少的公司施加压力。然而,从现在开始,信托和海外融资的收紧是一种常态而?侨嫱E疲ぜ撇换岵钊苏鹁挠跋臁?

近几年来,住房企业债务总额逐年上升,海外债务增长迅速,债务余额达到历史最高水平。风资料显示,未来五年,国内外房地产企业债务到期总额将达到2.93万亿元,其中2019年和2020年的还款规模分别达到4648.8亿元和4430.6亿元, 2021年债务规模将达到7155.06亿元。在计算短期债券后,上述数字将更高。在海外债务方面,2019年房屋企业海外债务到期日将达到225.8亿美元,历史上首次超过200亿美元大关。

恒大研究院给予的债务规模甚至更高:预计2018年下半年到2021年将是住房企业集中偿债的时期。 2018年,偿还债务将达到2.9万亿元,到2019年,偿还债务将达到6.1万亿元。全年偿债额为5.9万亿元,2021年为3.4万亿元。在偿还债务。

许多公司急于发行债券

由于国内融资环境紧张,住房企业被迫积极开展海外融资。光大证券数据显示,今年有46家房地产企业发行海外债务351.05亿美元,其中第一季度和第二季度分别发行182.04亿美元和158.78亿美元;与2018年同期的Q1释放节奏相比,截至2019年7月5日,根据BICS房地产行业的分类和城市投资实体的消除,海外市场房地产行业有69家实体,总计1201.8亿美元的美元债务。

特别是自6月底国内信托融资加强以来,许多住房公司纷纷纷纷发行海外债券。

6月25日,佳兆业(02168.HK)发出通知,表示将于2022年再发行2亿美元,优先票据为11.25%,2023年应付3亿美元,优先利率为11.5 %。并与2022年到期的3.5亿美元利率11.25%优先票据合并,以及2023年到期的4亿美元和利率11.5%的优先票据形成单一系列; 6月26日,红阳房地产(01996.HK)宣布将于2022年10月发行2.5亿美元优先票据,票面利率为10.5%。 6月28日,阳光100中国(02608.HK)宣布将发行2亿美元。该法案的票面利率为11.5%。

7月3日,红阳房地产宣布已发行10.5%的优先票据,到期2022年到期2.5亿美元。7月10日,龙光房地产宣布计划在2023年发行4亿美元。 7月,徐汇控股宣布计划发行6.55%的额外优先票据,本金总额为3亿美元,于2024年到期; 7月11日晚,禾集团(000732.SZ)宣布,该公司的全资子公司Tahoe Group Global(Co.)Limited将发行4亿美元的海外债券,票面利率为15%年度,每半年支付一次。

泰和15%的票面利率为住房公司的海外融资成本创下新高。在一定程度上,它表明公司在窗口关闭前急于赢得融资。

利用扩张的道路被阻止

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在市场参与者看来:这个时候要控制新的海外债务规模,类似于此前的信托举措,重点是保持融资规模,但要切断住房企业融资,慢慢降低杠杆率。 “从目前的角度来看,许多基金仍然通过各种渠道进入房地产,因此政策需要更加严格。”

就在几天前,一家信托公司收到了一个窗口,要求房地产信托的规模不应超过2019年6月30日的规模。与此同时,中国保险监督管理委员会组织了一次采访,要求严格执行对“居住与非投机”的一般要求和严格执行房地产。市场监管政策和当前房地产信托监管要求。最近,据报道,光大信托将暂停收集所有房地产项目。尽管已经证实这是一个谣言,但信托领域的收紧已经达到了隆隆的程度。

一家TOP20住房公司首席财务官告诉第一财经新闻,根据目前的市场情况,住房公司只能做少土地,甚至不拿土地,大多数住房公司已经开始调整节奏和征地策略。以应对可能的融资短缺。

在下半年,房屋公司偿还债务仍然是一个小高峰时期。在没有增量融资的背景下,房地产公司只能通过减少资本支出和增加库存强度来维持现金流量的平衡。可以预计,在今年下半年,房地产公司在二级市场上出售房屋的动力将会增加。